Fenêtres, balcons et terrasses : quelles distances respecter avec son voisin selon le Code civil ?

1. Les ouvertures et ouvrages divers : une question de mesure et de respect de la mitoyenneté

Le principe est simple, vous pouvez réaliser des fenêtres ou tout autre ouvrage, pour autant :

• Qu’ils soient placés : distance minimale de 19 décimètres (1,90 mètre) de la limite des parcelles (vos propriétés respectives) ;
• Qu’ils ne soient pas prévus dans ou sur un mur considéré comme mitoyen ;

Cette distance se mesure à partir de l’endroit le plus proche de l’extérieur de la fenêtre, jusqu’à la limite séparative des propriétés. L’objectif est simple : garantir la protection de la vie privée tout en permettant à chacun de profiter de sa propriété sans être observé.

Exemple concret : une fenêtre donnant directement sur le jardin du voisin doit être située à plus de 1,90 mètre de la limite de propriété, sauf accord exprès de ce dernier.

2. Les autres ouvrages concernés

Les règles de distance ne visent pas uniquement les fenêtres. Elles s’appliquent aussi à tout ouvrage permettant de voir chez le voisin : balcons, terrasses, passerelles ou plates-formes. Dès qu’un ouvrage offre une vue sur le fonds voisin, l’article 3.132 du livre 3 du Code civil impose de respecter la même logique : protéger la vie privée et prévenir les conflits de voisinage.

3. Quels droits pour le voisin ?

Si la distance légale n’est pas respectée, votre voisin pourra demander la démolition des ouvrages problématiques, sauf à considérer, soit :

• L’existence d’un accord entre vous et votre voisin ;
• Qu’au moment de la réalisation des travaux, la parcelle appartenait au domaine public « ou était un bien indivis accessoire à la construction dont l'ouvrage concerné fait partie » ;
• Qu’ils ne peuvent créer des risques pour la vie privée ou les relations de voisinage ;
• Qu’ils se trouvent depuis au moins trente ans à cet endroit ;

4. Avant de vous lancer dans les travaux : quelques réflexes essentiels

Avant tout projet d’ouverture (le vôtre ou celui de votre voisin), il est recommandé de :

• Vérifier la distance légale par rapport à la limite de propriété ;
• Consulter un professionnel en cas de projet complexe (architecte, géomètre, avocat en droit immobilier) ;
• Vérifier que le projet n’est pas soumis à permis d’urbanisme ;
• Envisager un accord écrit avec le voisin lorsque la configuration du terrain l’impose ;
• Eviter de signer des plans ou tout autre document qui seraient présentés par l’architecte de votre voisin ou ce dernier, sans avoir pris vos renseignements préalables ;

Une ouverture non conforme peut entraîner :

• Une demande de suppression de l’ouvrage ou d’occultation de la fenêtre ;
• Une action en justice pour atteinte à la vie privée ou trouble de voisinage ;
• Des frais de remise en état parfois considérables.

En conclusion

Les distances pour les ouvertures, terrasses et balcons ne relèvent pas de simples considérations techniques. Elles sont le reflet d’un équilibre entre deux droits fondamentaux : la jouissance de son bien et le respect de la vie privée du voisin. 

Une vérification en amont permet d’éviter des litiges souvent longs et coûteux.