Vous êtes propriétaire d’un terrain et vous souhaitez y faire construire la maison de vos rêves ou un ouvrage de taille plus modeste (abri de jardin, garage à vélo, etc.) ? Cela peut parfois être plus compliqué qu’on ne le pense, surtout si le projet que vous voulez réaliser se situe dans une zone (en principe) non urbanisable.
Pourtant, est-ce une fatalité en soi ? Petit tour d’horizon de ce qu’il faut savoir avant de foncer tête baissée voir votre architecte.
1. La Wallonie et le plan de secteur : urbanisable ou non urbanisable ?
Telle est la question.
En effet, la Wallonie est découpée en plans de secteurs (dédiés à des zones géographiques bien définies)au sein desquelles on distingue :
- Les zones urbanisables, et ;
- Les zones non urbanisables ;
Ainsi, sont par exemple urbanisables, la zone d’habitat et la zone d’habitat à caractère rural (pour ne citer qu’elles). Tandis que les zones forestières et agricoles ne le sont pas.
Pour autant, votre projet est-il voué à l’échec lorsqu’il s’agit d’une zone non urbanisable ?
Pas forcément ! A condition toutefois de respecter certaines conditions.
2. Les mécanismes dérogatoires
Chaque projet étant différent, le plan de secteur peine parfois à s’adapter à des situations particulières vu les spécificités de certaines situations.
C’est pourquoi le législateur wallon a prévu des mécanismes dérogatoires aux articles D.IV.6 à D.IV.13 du CoDT.
Les articles D.IV.6 à D.IV.12 concernent des hypothèses de dérogation spécifiques telles que :
- Les bâtiments et constructions existantes avant l’entrée en vigueur du plan de secteur ;
- Les besoins économiques ou touristiques ;
- La production d’électricité ou de chaleur ;
- Le « comblement » ;
- Etc.
En plus d’entrer dans une de ces hypothèses, il faut, également, respecter des conditions générales qui sont reprises à l’article D.IV.13.
Au nombre de trois, elles permettent de vérifier que les dérogations :
1° sont justifiées compte tenu des spécificités du projet au regard du lieu précis où celui-ci est envisagé ;
2° ne compromettent pas la mise en œuvre cohérente du plan de secteur ou des normes du guide régional d’urbanisme dans le reste de son champ d’application ;
3° concernent un projet qui contribue à la protection, à la gestion ou à l’aménagement des paysages bâtis ou non bâtis.
Moyennant le respect de ces conditions, votre projet peut être éligible à déroger au plan de secteur.
3. L’autorité peut-elle me refuser mon projet s’il satisfait à toutes les conditions ?
Malheureusement, oui.
En effet, la dérogation ne constitue jamais un droit acquis.
De ce fait, même si votre projet satisfait aux conditions requises pour déroger à une zone au plan de secteur, l’autorité qui examine votre demande reste en droit de la refuser, moyennant une motivation adéquate de ce refus.
En conclusion
Rien ne sert d’enterrer votre projet, il faut le préparer à point !
Le fait qu’une zone soit en principe non urbanisable n’empêche pas pour autant que votre projet puisse voir le jour.
Il faut toutefois justifier précisément et scrupuleusement votre demande de dérogation, ce qui peut parfois s’avérer technique compte tenu de la zone où votre projet doit s’implanter.
En outre, l’arrivée du Schéma de développement du territoire (SDT) vient aussi rebattre les cartes et nécessite une planification d’autant plus scrupuleuse de votre projet lorsqu’il s’avère dérogatoire.
Ajoutez à cela qu’en parallèle, les communes peuvent également adopter des instruments à valeur indicative tels que le schéma de développement communal (SDC) ou le schéma d’orientation local (SOL) qui nécessitent, aussi, la démonstration qu’un écart peut être octroyé.
Tant d’éléments qui nécessitent de s’entourer correctement pour maximiser les chances pour votre projet de voir le jour.
Besoin d’un avis juridique par rapport à une dérogation au plan de secteur ?
Vous envisagez de solliciter un certificat d’urbanisme n°2 ou un permis d’urbanisme pour un terrain qui se situe dans une zone non urbanisable au plan de secteur ? Nous vous accompagnons dans ce projet. Contactez le cabinet pour une consultation en droit de l’urbanisme : nous analysons les spécificités de votre projet en vue de maximiser les chances d’octroi d’une autorisation dérogatoire.
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