Votre bailleur vend les parcelles sur lesquelles vous lui louez le droit de chasse et le nouveau propriétaire n'accepte pas la continuation de la location. La solution peut varier : le nouveau propriétaire sera parfois obligé de respecter le bail conclu précédemment.
1. Le bail de chasse est-il un vrai contrat de bail ?
Avant toute chose, il faut savoir qu'il n'existe réellement aucune législation spécifique relative au contrat dit « bail de chasse ».
On lui applique cependant traditionnellement les règles de l'ancien Code civil relatives au louage de chose (location), parce que ce sont les seules qui lui conviennent particulièrement, lorsqu'elles sont compatibles [1].
2. Quel sort pour le bail de chasse en cas de vente du terrain ?
En cas de vente de terrains sur lesquels le droit de chasse est exercé, deux hypothèses peuvent être rencontrées :
- soit le vendeur n'a pas indiqué dans l'acte de vente que l'acquéreur devrait respecter le bail en cours ;
- soit le vendeur l'a expressément indiqué.
a) Première hypothèse : rien n'est prévu à l'acte de vente
Dans ce cas de figure, les cours et tribunaux admettent que l'acquéreur n'est pas tenu par le bail [2].
Il ne sera donc pas tenu de poursuivre l'exécution du contrat conclu. En effet, la Cour de cassation considère de longue date que l'article 1743 de l'ancien Code civil [3] ne s'applique pas à la convention dite de « bail de chasse » [4].
De ce fait, même si le nouveau propriétaire ne pourra être inquiété, il n'en sera pas de même pour le vendeur, ancien bailleur : le locataire pourra agir en responsabilité contractuelle contre ce dernier, dès lors qu'il a échoué à respecter son obligation de fournir la jouissance paisible du bien [5]. Des dommages et intérêts pourront ainsi être demandés devant le juge compétent.
b) Seconde hypothèse : l'acte de vente prévoit l'obligation de respecter le bail
Dans ce second cas, si le bailleur a fait insérer dans l'acte une clause obligeant l'acheteur à respecter le bail de chasse en cours, il sera possible d'en exiger le respect auprès de lui.
3. Mon bail est pourtant enregistré : cela a-t-il une influence ?
Malheureusement non. Il est considéré de manière constante que cette formalité est inutile dans le cadre d'une problématique de vente [6].
L'enregistrement ne peut donc être opposé au nouveau propriétaire en vue d'obtenir le respect du bail en cours.
En conclusion
La perte d'un droit de chasse peut être frustrante, d'autant plus lorsque les investissements (tant personnels que financiers) ont été importants. Cela peut également avoir une incidence sur la superficie de votre territoire de chasse et vous amener à ne plus remplir la condition de superficie minimale requise pour que le territoire puisse être chassé.
[1] H. DE PAGE, Traité, t. 4, 1972, pp. 941 et s.
[2] Corr. Mons, 4 nov. 1861, B.J., 1861, col. 1517 ; Bruxelles, 20 janv. 1877, Pas., 1877, II, p. 75 ; Liège, 11 janv. 1883, Pas., 1883, II, p. 66 ; Corr. Dinant, 17 févr. 1907 et sur appel, Liège, 14 mars 1907, Pas., 1907, II, p. 237 ; Corr. Namur, 7 déc. 1907 et sur appel, Liège, 6 févr. 1908, Pas., 1909, III, p. 78 ; Corr. Namur, 30 janv. 1908, B.J., 1908, col. 430, obs. ; Corr. Arlon, 15 déc. 1937, Pas., 1937, III, p. 38 ; J.P. Peer, 10 févr. 1959, J.J.P., 1959, p. 348 ; J.P. Maaseik, 7 avr. 1972, J.J.P., 1974, p. 111, confirmé par Civ. Tongres, 16 juin 1972 ; Civ. Hasselt, 6 nov. 1989, T. not., 1991, p. 95 ; J.P. Beauraing, 14 sept. 1993, J.J.P., 1994, p. 171, note H. DE RADZITZKY.
[3] Selon lequel : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail ».
[4] Cass., 11 janvier 1926, Pas., p. 165.
[5] O. LESCHEVIN, La chasse, Les Novelles, Bruxelles, Larcier, 1938, p. 777 ; R.P.D.B., complément, t. 2, v° Chasse, 1966, p. 169, n° 57.
[6] J.P. Maaseik, 7 avril 1972, J.J.P., 1974, p. 111, confirmé par Civ. Tongres, 16 juin 1972 ; R.P.D.B., complément, t. 2, v° Chasse, 1966, pp. 166-167, n° 42 ; J. d’UDEKEM d’ACOZ et I. SNICK, Het pachtrecht, Bruxelles, Larcier, 1970, p. 79 ; cité par P. WERY, « Le sort du bail de chasse en cas d’aliénation du bien loué : louage passe vendage ! », R.G.D.C., 2000/5, p. 279.
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